Aj demografia môže postupne ovplyvniť ceny nehnuteľností

Výstavba ale aj ceny nehnuteľností v nedávnom období boli ťahané dopytom, ktorý pramenil najmä v dostupnejších úveroch na bývanie, rastom reálnych miezd, resp. celkovým pozitívnym vývojom makroekonomických fundamentov. Pandémia ekonomický rast pochopiteľne pribrzdila, pričom dopyt a následne aj ceny klesli. Ceny bývania na Slovensku medzičasom s najväčšou pravdepodobnosťou už dosiahli svoje dno. Možno očakávať, že s postupným rastom miezd, odznievaním dopadov inflácie a poklesom sadzieb na hypotékach dôjde k impulzu pre potenciálnych záujemcov o bývanie. Ceny nehnuteľností sa tak v horizonte niekoľkých kvartáloch vrátia k stabilnejšiemu rastu. V širšom obraze vidíme, že postupná demografická zmena vyvolá čoraz väčší tlak na pracovný trh a obavy z udržateľnosti dôchodkov. Je teda tiež možné, že v najbližšej dekáde uvidíme aj štrukturálne zmeny v dopyte po bývaní, pripadne zmeny v dynamike rastu cien nehnuteľnosti. Okrem toho, že do roku 2035 ubudnú na pracovnom trhu stovky tisíc obyvateľov v produktívnom veku, zmenší sa aj cieľová skupina obyvateľov, ktorí si najčastejšie kupujú nové bývanie. Keďže Slováci patria k štátom s najvyšším pomerom vlastného bývania, ide o faktor s ktorým treba počítať.

Populačná krivka v kľúčovej skupine obyvateľov, ktorí si najčastejšie kupujú nové bývanie, sa zlomila už v roku 2010. Do roku 2035 klesne populácia vo vekovej skupine 25-34 rokov ešte o ďalších 25 % (približne 200 tisíc obyvateľov), v prípade širšej vekovej skupiny 20- 40 rokov to bude pätina (približne 300 tisíc obyvateľov). Treba povedať, že hoci k poklesu populácie na tejto vekovej skupine dochádza už od roku 2010, v rovnakom období sme videli aj dynamický rast cien nehnuteľností. Slováci bývajú z pohľadu počtu osôb v domácnosti (najnižší pomer počtu bytov na tisíc obyvateľov v rámci EÚ-27) v relatívne preplnených domácnostiach a pri porovnaní so susedným Českom nám tak teoreticky chýbajú stovky tisíc bytov. Potenciálne teda existuje medzera medzi dopytom a ponukou bytov, ktorá prirodzene tlačí na ceny nehnuteľností. Potenciál rastu cien skrytý v nedostatku bytov sa však vzhľadom na demografiu vo vzťahu k cenám pravdepodobne rýchlo vyčerpáva.

Nákup vlastnej nehnuteľnosti je na Slovensku obľúbenou formou ukladania majetku. Vo svojom býva až 93 % z nás, čo je druhý najvyšší pomer v EÚ. Nákup investičného (druhého) bytu je tiež často zvažovanou alternatívou, ako zhodnocovať peniaze. Relatívne ľahká dostupnosť úverovania v ostatných rokoch tento prístup k uchovávanou a zhodnocovaniu majetku podporovali. Demografická zmena by mohla byť tlmená medzinárodnou migráciou, ale Slovensko nepatrí z pohľadu lákania vysokokvalifikovaných pracovníkov z tretích krajín k premiantom regiónu. Práve vysokokvalifikovaní pracovníci zo zahraničia by mohli priniesť kapitál (peniaze aj vedomosti), ktorý by mohol tlačiť ceny nehnuteľnosti vyššie. Rastový impulz pre ceny nehnuteľností môže ďalej prichádzať aj od Slovákov, ktorí žijú a pracujú v zahraničí a napr. kvôli rodinným väzbám chcú na Slovensku vlastniť nehnuteľnosť. V regiónoch, kde podstatná časť populácia pracuje v zahraničí, môže prílev takýchto “zahraničných investícií” zvýrazniť príjmovú a majetkovú nerovnosť. Takýto stav môže následne ďalej podporovať a prehlbovať krátkodobú aj dlhodobú migráciu za prácou. Podľa dát ŠÚ SR v rámci krátkodobej migrácie za prácou do zahraničia vycestovalo v 2Q 2024 približne 112 tisíc obyvateľov, pričom s náskokom väčšina z nich pochádzala z Prešovského kraja (27 tisíc). Celkovo v zahraničí, najmä v USA, Česku či Nemecku, žije viac ako jeden milión Slovákov.

Dnes sa na trh kvôli rastúcej cene za m2 dostávajú skôr menšie byty. Časom sa však ľudia, ktorí ich dnes kupujú, budú prirodzene sťahovať do väčších a svoje menšie byty budú chcieť predať. Záujemcov však môže byť menej. Aj tu však rozhodne najmä poloha bytu, pričom predávajúci vo väčších mestách budú vo výhode. Menšie byty by tak mali byť v budúcnosti pre kupujúcich svoje prvé bývanie dostupnejšie, naopak väčšie byty môžu pri nezmenenom trende čiastočne chýbať. Karty aj tu môže zamiešať demografia a kvôli nižšej pôrodnosti zmenšujúce sa domácnosti. Dopady vplyvu poklesu populácie na dopyt po menších nehnuteľnostiach by mohol tiež zmierniť trend tzv. single života, ale ten je v prostredí vyšších sadzieb pravdepodobne tiež pod tlakom. Jednoducho povedané po tom, ako financovanie nákupu nehnuteľnosti zdraželo a platy prestali stíhať za infláciou, bola kúpa nehnuteľnosti výrazne dostupnejšia pre dvojicu dlžníkov. Nadnesene tak možno povedať, že aj ECB vie svojim spôsobom ovplyvniť, ako aktívne si hľadáme partnera.

Trh bývania rovnako ako celý stavebný sektor sa aktuálne nachádza v období stagnácie. Keďže ide o vysoko cyklické odvetvie, oživenie bude pozvoľné. Ceny bývania na Slovensku medzičasom s najväčšou pravdepodobnosťou už dosiahli svoje dno. Možno očakávať, že s postupným rastom miezd, odznievaním dopadov inflácie a poklesom sadzieb na hypotékach dôjde k impulzu pre potenciálnych záujemcov o bývanie, a teda aj smerom k cenám nehnuteľností, ktoré sa v horizonte niekoľkých kvartáloch vrátia k stabilnejšiemu rastu. Postupne by mohol trhu nehnuteľnosti pomôcť aj impulz v podobe pokračujúceho znižovania sadzieb ECB. Cesta zo stagnácie cien nehnuteľností môže byť relatívne dlhá. Rasty cien nehnuteľností, ktoré sme videli v rokoch 2021 a 2022, sa už nemusia zopakovať. Scenár rastu cien nehnuteľností mierne nad úroveň inflácie je preto určite na stole a treba s ním pri rozhodnutiach počítať. Pri postupujúcej demografickej zmene treba čoraz viac pamätať na to, že dlhodobá historická skúsenosť môže hrať proti racionálnym očakávaniam.