Ceny nehnuteľností opäť rastú dvojciferným tempom

Týždenný prehľad , 2. Jun
Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku znovu ožil. Po krátkej fáze spomalenia zaznamenali ceny bývania citeľný nárast, ktorý naznačuje návrat silného dopytu. K rastu prispieva postupné znižovanie úrokových sadzieb na hypotékach aj silný trh práce. Ruka v ruke s tým však na trhu pretrváva obmedzená ponuka, keďže súčasná ponuka, ako aj nová výstavba zaostáva za potrebami Slovenska. Tieto faktory vytvárajú predpoklady na ďalšie pokračovanie rastu cien nehnuteľností. V dlhšom horizonte však Slovensko čakajú výrazné demografické zmeny, ktoré budú formovať nielen štruktúru bývania, ale aj jeho dostupnosť a podobu. Trh s nehnuteľnosťami tak pravdepodobne čaká obdobie rastu cien, ale aj dlhodobej transformácie jeho štruktúry.

V prvom kvartáli tohto roka boli nehnuteľnosti na Slovensku medziročne drahšie o viac než 13 %, ukázali nové dáta štatistického úradu. Ide o prvý dvojciferný nárast cien od 3. štvrťroka 2022. Ceny domov a bytov sa tak po chvíľkovej cenovej korekcii na prelome rokov 2023 a 2024 citeľne rozbehli, pričom dvojciferný rast zaznamenali nové (+10% r/r), aj staršie nehnuteľnosti (+14% r/r). Regionálny pohľad ukazuje výrazný cenový skok v Bratislavskom kraji, kde medziročný nárast dosiahol vysokých 27 %, dvojciferné tempo zaznamenal aj Nitriansky, Košický, Žilinský a Prešovský kraj. Naopak najpomalšie tempo bolo zaznamenané v Trnavskom kraji, kde medziročný rast cien nehnuteľností skončil tesne pod 4 %.

Jedným z faktorov tlačiacich ceny nehnuteľností smerom nahor je aj oživenie na trhu s hypotékami. Objem čisto nových hypoték v apríli presiahol 680 miliónov, čo je najviac od roku 2022, pričom medziročný rast bilancie hypoték zrýchlil na 4,5 %. Priemerná sadzba na nových hypotékach poklesla na 3,7 %, čo je 0,8 percentuálneho bodu pod vrcholom z minulého roka. Postupný pokles sadzieb tak dáva realitnému trhu nový impulz. Makroekonomická situácia zároveň praje žiadateľom o úver, keďže sa rast miezd či miera nezamestnanosti držia na solídnych úrovniach. Ponuková strana – teda počet nehnuteľností na trhu – zároveň ostáva potlačená. Zatiaľ čo existujúce nehnuteľnosti prirodzene menia svojich majiteľov, štatistika stavebných povolení nenaznačuje zásadný prítok nových domov a bytov. Práve naopak. V poslednom štvrťroku 2024 sa počet začatých bytov medziročne prepadol o 15 %, počet rozostavaných o 2 % a počet dokončených bytov poklesol medziročne až o 16 %. Slovensko zaznamenáva spomedzi všetkých krajín EÚ najvyššiu priemernú veľkosť domácnosti, čo naznačuje, že potrebujeme vyšší počet (dostupnejších) nehnuteľností. Priemerne býva v domácnosti na Slovensku 3,1 osoby, zatiaľ čo priemer EÚ je na úrovni 2,3 osoby.

Výhľad na ceny nehnuteľností tak z krátkodobého hľadiska dáva jednoznačný záver. Silný dopyt, dobrá situácia na trhu práce, nižšie sadzby na hypotékach a stále nedostatočná ponuka budú tlačiť rast cien nehnuteľností smerom nahor. Na druhej strane sa opäť začínajú otvárať nožnice medzi cenami bývania a disponibilnými príjmami domácností, čo spolu so zhoršeným sentimentom vytvára istý tlmiaci efekt pre rýchlosť rastu cien. Z dlhodobého hľadiska však bude Slovensko čeliť demografickým zmenám, čo prinesie zmeny v štruktúre príjmov štátu, sociálnom systéme, sociálnych službách a zdravotníctve, ale napokon aj v oblasti bývania. Pokles počtu obyvateľov bude spôsobovať nižšiu potrebu nehnuteľností, zároveň sa starnutím populácie budú meniť aj ich preferencie napríklad na rozlohu, vybavenie, dostupnosť a podobne. Na tomto dlhodobom horizonte tak príde k zmierneniu tlaku na realitný trh.

V tomto týždni sa uskutoční zasadnutie Európskej centrálnej banky, kde predpokladáme opätovné zníženie sadzieb o 25 bázických bodov. Na poslednom zasadnutí Rady guvernérov sa komuniké sústredilo na rastúce ekonomické riziká smerom nadol v dôsledku uvalených ciel zo strany Spojených štátov. Na druhej strane sa postupne zmierňujú riziká spojené s vysokou domácou infláciou, ktorá v apríli v eurozóne ostala na 2,2 % medziročne. Podľa odhadov trhu by v máji mohla opätovne zvoľniť smerom k inflačnému cieľu vo výške dvoch percent.

Slovensko dnes predalo dlhopisy v hodnote 817 miliónov eur pri celkovom dopyte presahujúcom 1,2 miliardy eur. Priemerný výnos do splatnosti dosiahol 2,5 %. Z očakávaných potrieb financovania pre tento rok (cca 12 miliárd eur) tak má Slovensko celkovo pokryté zhruba dve tretiny.